Avantages : l’effet de levier, principale motivation
Investir en SCPI à crédit revient à emprunter pour acquérir des parts. Quel est l’objectif ? Tout simplement profiter de l’effet de levier du crédit afin de booster la rentabilité de son investissement. Pour faire court, si le rendement servi par la SCPI est supérieur au taux d’intérêt du prêt, l’opération est gagnante.
Un exemple permettra d’y voir clair. Imaginons un particulier qui emprunte 100 000 € sur une durée de 15 ans, à un taux de 2 %. Il mobilise ce capital pour un investissement en SCPI de rendement rapportant 4 % par an. Mécaniquement, le différentiel de taux (4 % - 2 % = 2 %) viendra donc doper la performance réelle de son investissement, une fois qu’il aura déduit le remboursement du crédit.
En clair, la SCPI lui rapportera plus que s’il avait investi au comptant avec la même somme.
Inconvénients : un risque réel dans le contexte actuel
Mais attention, l’effet de levier n’est pas à sens unique. Si les taux d’emprunt venaient à dépasser le rendement de la SCPI, la logique s’inverserait. L’investisseur perdrait alors de l’argent, puisque le coût de son crédit serait supérieur aux revenus locatifs encaissés.
C’est précisément le risque qui guette les investisseurs tentés par l’achat de parts de SCPI à crédit en cette fin d’année 2024.
En effet, le contexte est le suivant : les taux de crédit immobilier ont presque triplé depuis début 2022. En novembre, les taux sont heureusement en décrue, mais ils restent à des niveaux élevés en comparaison des années précédentes. Les dernières données de l’observatoire Crédit Logement / CSA indiquent un taux moyen toutes durées confondues à 3,46 % (hors assurance), contre 3,54 % en septembre.
Dans le détail, les taux moyens s’échelonnent de 3,34 % sur 15 ans à 3,45 % sur 25 ans, soit une baisse de 0,12 à 0,26 points par rapport à septembre. Une tendance baissière est donc à l’œuvre. Mais à un rythme moins soutenu que durant l’été.
Parallèlement, les rendements servis par les SCPI montrent des signes d’essoufflement. Après avoir culminé à 4,49 % en 2022, ils se sont repliés autour de 4 % en 2023. Les choses devraient se poursuivre avec les taux annoncés en fin 2024.
Mécaniquement, l’écart entre taux de crédit et rendement SCPI s’est donc considérablement resserré. Vous l’aurez compris : Taux d'intérêt à 3,46 % VS Rendement SCPI à 4 %, cela annihile l’avantage du levier lorsque le crédit est souscrit sur une longue durée (15 ans et plus).
Investir en SCPI à crédit en 2024, pour qui ?
Emprunter pour investir en SCPI reste donc une opération risquée dans le contexte actuel. Il y a plus d’inconvénients que d’avantages. La vague de revalorisation à la baisse des prix de parts observée depuis mi-2023 ajoute de l’incertitude : -15 % en moyenne sur les SCPI de bureaux, avec des replis de 30 à 40 % pour les plus exposées.
Est-ce à dire que l’achat de parts de SCPI à crédit est à proscrire en 2024 ? Pas forcément, mais il faut faire attention à certains points. Le mieux est de choisir des SCPI à capital variable (où il n’y a pas de risque de perdre de l’argent à la revente) qui devraient rapporter assez dans le futur, et de faire un emprunt pas trop long (maximum 7 à 10 ans) pour que les intérêts ne coûtent pas trop cher.
Mais avant de se décider, il est vraiment important de se faire accompagner par un expert (consultant en gestion de patrimoine, conseiller en investissements financiers...) pour bien appréhender tous les tenants et aboutissants du montage. Car si l'investissement en SCPI peut être très rentable à crédit lorsque les planètes sont alignées, il est essentiel d'en connaitre les risques avant de se lancer. Surtout dans un marché aussi changeant que celui d'aujourd'hui.